“信托制”和“酬金制”区别在哪？

“信托制物业管理”在住宅物业中的实践意义

城市沙龙特别报道/本刊编辑部

原载于《现代物业》下旬刊2022年第1期/总第552期

舒可心

国内社区治理实务专家，“信托制”物业管理模式理论与实践的倡导者和推动者

肖惠文

成都市新都区小草公益服务中心理事长，“信托制”物业管理模式项目执行代表

宋敬达

长城物业集团北京区域市场总监，“信托制”物业管理模式项目执行代表

首席主持 宋有兴

现代物业杂志社社长

云南省物业管理行业协会会长

信托制与包干制、酬金制的区别

宋有兴：宋总刚才提到了关于酬金制和包干制的一个历史沿革。在我们平时的讨论交流中，不少物业管理业内人士认为，信托制跟酬金制是一回事儿。站在物业公司的角度，您怎么来回答这个问题？信托制和酬金制，实质性的区别，形式上的区别，方法手段和效果上的区别，到底是什么？您怎么来给物业公司做这样的一个解答？

宋敬达：从我们企业的角度来看这个问题，确实是存在着您说这种现象，大家可能在信托制跟酬金制的认知上面，认为没有过大的区别。因为两者都是要讲公开透明，但是从实际上来讲，信托制是对包干制和酬金制的一种制度的提升。

首先，它的法理基础就不一样，原来无论是包干制还是酬金制，都是以之前的《物权法》为基础，现在是以《民法典》为基础。但是信托制物业管理，是以《信托法》和《民法典》为基础。

其次，它给每个业主的授权是不一样的。酬金制只是一个表面意义上的规矩，业主交纳物业费，之后所有的物业费都归到了物业企业，通过物业企业控制。酬金制的公开透明，就是说规模效益也可以是物业管理人的获利，它不能实现业主的利益最大化。但是，信托制是，每个业主既是物业管理维护的出资人又是受益人，它要求住宅小区的所有资金，无论是来源还是使用，都要100%公开透明。在信托制模式下，物业企业的酬金，是来源于合同约定。除了酬金以外，小区内所有获得的应得利益和其他一些收入都归全体业主所有。信托制是通过设立共有资金/基金，业主交纳的财产属于共有财产，每个业主都具有知情权和监督权，它的开放的力度、透明的力度、监管的力度，比酬金制更强。

第三，从物业服务企业的角度来看，两种模式下，物业企业都是获得酬金，但是酬金制之下物业费不是分给业主，是每个交费的业主单独所有，通过个体很难了解小区的总体情况。物业管理公司一般只是选择向业委会或者物业管理委员会去公开服务信息，每年有公示，但那是相对片面的。这也就有可能成为物业管理企业不决策不担责的一个托词。信托制可以最大限度地保证物业服务企业的规范性、忠诚度。它需要对自己实施的工作进行举证，无论是各项记录也好，流程规范也好，岗位公示也好，包括实际操作的明示也好，都要对自己形成举证的义务，不举证就无法证明自己做了这个工作。可以说，信托制对物业服务人施加了信义的义务。同时，它赋予了个体业主对物业服务整体的知情权，信息不对称的行为就得到了控制，小区公开透明的范围就更强了。同时，也降低了业主的监督成本，使小区能够更好地走向和谐。

舒可心：我补充一下。我还是用“黑箱”来举例。“黑箱”就好比包干制；酬金制实际上是业主委员会和物业公司共同的包干制，对业主来说，还不足够透明，有点像业主委员会和物业公司共管这个账号，但是对业主来说这个账号还是不透明的。而信托制，引入了第三方，除了业主、业主委员会以及物业公司以外，它把权利赋予每一个业主。所以它开立了一个完全透明的账号，每个业主都有知情权。注意，我们在信托制的设计当中，是反对由物业公司和业主委员会共管账户的，因为共管分不清责任。所以信托制当中，有两种合同文本，一种是物业公司做受托人，物业公司花钱，物业公司担责；还有一种是业主委员会做受托人，业主委员会也可以花账户里面的钱。信托制不是只为物业公司设计的，是为任何管理人设计的，他必须向全体业主透明。比如说业主委员会作为受托人，可能是零酬金，当然拿也没问题，只要业主大会通过就行。酬金制和信托制，只是在物业公司获得收入的来源都是酬金这一点上一样，其他的都不一样，基于的法律也不一样，酬金制是基于《合同法》当中的委托合同，信托制是基于《信托法》当中的信义合同、信义关系。

宋有兴：从刚才的介绍中，我的理解，银行账户的管理依然是由物业公司在承担，另外现金的管理、日常的流水，也是在物业公司。对这个过程的审查，刚才舒老师拿了一个透明的杯子举例，我们就把它理解为一个通道，不管现金怎样进出，这个通道最关键的就是透明，同时对银行和现金管理的账目是公开的，代表的就是对这个通道过程的审查。再有是技术咨询服务，就是教你怎么做。社工机构在这四个部分中间的环节当中，是怎样去做的？具体负责哪一部分？完全作为咨询机构教他们怎么做？还是约定好时间，代表物业公司把相应的账目向业主公开？请肖理事长给大家解答一下。

肖惠文：我们作为第三方，是完全不干预物业公司的专业服务的，物业公司该怎么公开还是物业公司公开，我们只是做社区教育，教会业主怎样去使用制度保障自己的权益。如果有物业公司不懂的地方，我们也去协助走这个流程，告诉物业公司怎样做到公开透明。

舒可心：我来补充一下。首先，当一个信托制度导入以后，这个社工机构可以立刻就走，就没有“后置营造”了。但是成都市政府要求社工机构继续在小区里面留着进行“后置营造”。因为账目公开，业主有很多事情都来质疑物业公司，会有一些没道理的质疑，这个时候就需要社工机构介入，或者我在网上也会协调他们。

信托制导入以后，我们有三方人要再培训：第一，要培训物业公司如何接受业主的监督；第二，培训小区内那些特别喜欢监督的业主，如何去监督物业公司；第三，培训业主委员会不要再被业主当枪使，不要被业主顶着后脊梁去监督物业公司，而是主要保障每个业主的监督权。当一个小区里面刁钻的业主越多，物业公司被监督得就越严；刁钻的业主少，物业公司就自由一点。但是不管怎么样，这个小区没有纠纷了。现在成都已经有一两百个小区导入信托制，我们没有看到太过分的业主，对物业公司提出太过分的要求。因为，如果业主向物业公司提出更高的要求，物业公司其实不是做不了，而是做任何要求都有成本。举个例子，业主要求八方比价行不行？没问题。但是不可能买一个垃圾袋也八方比价，因为八方比价的成本也是全体业主出，不管是时间成本，还是采购成本。所以当有一些刁钻的业主提出过于不合理的要求，导致业主管理成本提高的时候，物业公司完全可以说我们不同意，我们现在三方比价就挺好的了，没问题。公开透明以后，任何业主提出来的问题都在业主群里面，当群里面的人说“哎，你神经病呀，你要人家这么做，花成本都是咱们的”，它就湮灭了。由于全透明公开，让每个业主都有话语权，最后这些不合理的过分的业主的建议，就会被群众的声音淹没。特别有意思。

宋有兴：不管是信托制物业管理还是传统物业管理，我们实际上追求的都是物业管理的透明度。透明度其实是一种反向思维，物业管理当中经常发生的纠纷，都是因为不透明导致的。正是因为不透明，我们就追求要透明，包括双方关系的透明、权利的透明、责任的透明、边界的透明、财务的透明等。在这个过程当中会涉及业主大会、业主委员会、业主个人、物业公司，还有执行机构。他们各自的职能，在履行的过程当中，以前都还没有拎清，引入信托制后好像有点更加复杂了。业主委员会在政府的引导下，在专业机构的咨询培训下才愿意接受。小区的业主对这件事情的反应和参与情况又如何？推行信托制有一个宣讲和贯彻的过程，发动群众、组织群众一步一步地去讲，是我们的一种精神，要提倡，但是在经济规律上来说效率很低，怎么去解决？也请舒老师解答一下。

舒可心：当年成都市政府让我去成都市，因为他们认为既然你说信托制的效果那么好，解决纠纷、纠纷归零，你就先给我们做几个试点。政府给了我很多点位，我就一个一个点位去看。他们给的都是好点位，都是特别好的小区，什么纠纷都没有。大家都知道人们喜欢锦上添花，北京来了专家，政府又出钱，是不是能够帮我们社区好上加好？我跟他们说，非常抱歉，你们这些好的点位都不适合做信托，不适合改变制度。一定要“烂”的小区，当“烂”了以后，民心就思变。其实对于普通老百姓来讲，他们真的不知道什么是信托，他们只知道小区太乱，由党派机构来帮助大家，我们投票就行了。所以信托制目前的导入，不涉及那些管理情况基本正常的小区。

但是我们要有一个认知：只要有通货膨胀，只要物业公司是包干制，早晚有一天资金会捉襟见肘，早晚有一天服务会下降到业主不能容忍的地步，到了那一天业主要发生“革命”，我们就去告诉大家，我们帮你们换个透明的物业公司，业主就会同意。我们行业有另外一句话，叫做“一切政治变革都是因为经济危机导致的”。在一个小区发生经济危机以后，老百姓人心思变了，我们不用太多宣讲信托制的好处，只要跟大家讲从今以后业主都能知情，业主们就同意了。其实还是抓关键少数。

现在最不愿意导入信托制的，第一是有30%以上毛利的物业公司，侵占业主公共收益的物业公司不愿意。这能理解，但是由不得他们，因为只要业主们愿意就能摧枯拉朽地轰走他们。第二是我们最头疼的，就是业主委员会不愿意透明，他们想跳到“黑箱”里面去，给业主办点事，同时自己弄点回扣，这是我们遇到最多的。还有一部分不愿意的是社区“两委”，社区书记、主任不愿意，物业公司在社区里面浸润这么多年，跟社区书记、主任关系都很好，一切都透明了他们上哪去分福利？社区福利都是业主们的钱，所以我们实际上是动了人家的奶酪。因此，我们现在选择导入信托制的点位，一定是越“烂”的小区越容易。

■ 业主代表表达意见

关于业主共有资金管理的受托人

宋有兴：单位房、房改房，没有委托物业管理公司，有些是机关里面组织一些后勤事务处来管理，还有一些是劳动服务公司派出一些人来管理。另外，这样的情况也经常发生，物管公司管得不好，被业主赶走了，或是业主没有履约，不交物业费，物管公司被气走了，最后留下一个烂摊子。在这样的情况下，信托制当中的被托管人，除了物业管理公司以外，还可以有其他的谁吗？还有的人认为，在业主的活动当中，业主共有资金的管理，应该引入第三方信托公司，由信托公司把钱转给物管公司，也能实现账户资金的透明，何必要找一个公益机构。也就是说，除了物业公司以外，有没有其他的办法，有没有第三方信托公司来管？请舒老师也解答一下。

舒可心：首先，《信托法》并不禁止双受托人管理委托人的资产，所以可以是双受托人。双受托人有的时候是并行关系，有一部分人管钱，有一部分管事务。其实管钱的人，也不是对事务说三道四，他只是管财务的流程，合规性审查。我们现在信托制2.0在成都试点，就是由万向信托和中航信托两家信托公司，来做双受托人的资金监管受托人。双受托人，就是要利用他们在信托资产管理方面的专业性，来帮助业主理财，不是指买理财产品，而是他们来管资金的安全。万向信托和中航信托，特别是万向信托，除了做物业管理资金信托以外，很早就帮助政府来处理涉众资金的监管，甚至已经建立了一套AI人工智能的几乎零成本的监督系统。因此，我们引入万向信托和中航信托，在有物业公司做物业管理事务的时候，相当于给业主配备了一个会计的角色，提升监管服务。但前提是这个小区足够大，资金额足够多，信托机构可能才有兴趣，有的小区一年几万元，信托机构没有兴趣的。当然如果引入AI以后，大小都一样。

还有一种关系，两个受托人是垂直关系。一切的责任还是由物业公司来承担，一切的管理事务还是由物业公司决策，但是在我们的合同要求里，物业公司得请一个信托公司来管理。

但是这些都不影响信托架构。

再一次强调，小草社工机构做不了这个，他们做的只是信托制的导入，即前期的营造和宣传、中间的业主大会会议的会务工作和之后的冲突调解（后置营造）。

信托公司介入，我个人认为，对于超大型的小区是有意义的。比如上海康城小区，整个物业费每年上亿的资金，诱惑力很大，不能完全指望物业公司来管理，就需要有信托公司加持。但是目前我们处理的都是小型的、混乱的小区。在北方来说处理过最大的小区是朗琴园小区（北京），2,400户业主。三五千户的我们正在去做。其实，小区人数越多，信托制的效果就越好，因为人数越多，刁钻业主的绝对人数就越多。假定100个人里有1个刁钻的业主，1,000人里就有10个，10,000人里就有100个，就可以看住物业公司。多年的管理、制度推广的实践告诉我们，其实也不需要信托公司，只要透明了，基本上就没有什么贪腐行为，也没有什么怀疑行为，双方之间就建立了信任。所以，信托和委托之间的最大制度差别，就在于它确立了一个受益人的法律地位，这是根本的差别。

我们为什么这样在老旧小区或者是“烂”小区推进信托制，其实就是想给政府立法机构做一些案例，最终我们的目的是希望通过法律，要求每个物业管理模式，每个小区都得用信托制，不管是业主委员会做受托人，还是社区做受托人。我们在成都还有社区做受托人的，物业公司撤管了，社区就代管，结果社区代管业主们也不交物业费，怀疑社区书记“偷钱”。所以我们现在就让社区建立一个账号，全透明，业主们就交钱了。注意，不在于谁做受托人，关键是谁做受托人都得透明，问题在这儿。

朗琴园历年诉讼数量与交费率（当期户数、当期金额）之间的关系

物业管理信托当中的监察人

宋有兴：刚才舒老师的解答当中，我的理解是，咱们并不排斥类似中航信托或者万向信托这样的专业信托公司的加入，而是社区信托制在起步阶段，信托公司不是最重点的问题，重点是大家要引入这样的一个制度，在这个过程当中，把每个人的角色和中间的原理搞清楚，然后积极的参与。我想再问一下像类似小草公益的社工机构，在引入信托制的过程中，怎样去判断执行效果？谁最适合做效果考核的监察人？请肖理事长解答，舒老师也可以补充。

肖惠文：实际上，通过信托制，小区的物业服务全公开、全透明以后，我们要不要这样一个监察人并不重要。有的时候，是因为我们，包括社区，包括社会组织，在这个小区里面，和居民、业主之间也建立了深厚感情，所以业主有时候会委托社区或者小区的党支部，以及我们社会组织来作为监察人。但实际上全公开、全透明以后，已经不重要了，因为面对业主的质询，按照合同物业公司就必须要自证清白。

舒可心：关于监察人的事情，我想跟大家介绍一下我们的制度设计。在早些年（2005年、2006年、2007年），我们设计的物业管理信托是没有监察人的。到了2019年，我们到成都，修改合同的时候，陈剑军老师提出来应该增加监察人。大家可以看一下《中华人民共和国信托法》，它规定在慈善信托和公益信托当中，应该设立监察人。什么原理呢？大家知道，当爷爷不用遗嘱的方式把财产分给子孙，而用信托的形式把财产的收益权交给子女的时候，所有的子孙都会盯着受托人，“你不许贪我们爷爷的钱啊，因为我爷爷的钱是托给你，让你为我们服务的”。这就形成了一个监督机制。就像我们物业管理一样，业主们都会去盯着物业公司。在慈善信托和公益信托当中，由于没有特定的受益人，理论上全社会都是受益人，但是没人愿意管闲事，所以就会失去受益人监督。举个简单的例子，我们国家假定有一个公益基金，谁有闲情工夫去查他的账吗？任何人都没有，因为都是受益人，但不是那个特定受益人，对不对？所以《信托法》规定，公益信托、慈善信托要增加监察人。

我们为什么又把监察人引入物业管理信托当中？说心里话，这其实是把双刃剑。如果政府作为监察人对小区物业公司监管得越多，业主就越不监督，索性“躺平”。外部监察力量会使得自治的自我参与能力下降，所以我个人不赞成由政府的机构或者社区两委成员、人大代表作为监察人。我们也给社区两委的监察人开会，告诉他们平时千万不要过多热心去关注小区里面的事务，一定要让业主们自己去关注。什么时候你们才出手？就是当小区真正“烂”到不行的时候。而我们现在的包干制合同和酬金制合同，政府都没有办法介入。

我给监察人上课的时说你们平时要Watching，要“看着”小区，会有一些纠纷是正常的，互相之间最后达成合适的协议；当小区“烂”的时候，你们再出手。所以现在就比包干制和酬金制的合同效果好很多。而且监察人是法定职责，不是合同约定，《信托法》里面监察人的权利很大，这样政府就很容易在小区失管陷入社会混乱的情况下直接进入，根本不会有行政滥权的事情发生。

信托制管理中物业服务企业视角

宋有兴：从理论上说这主要是业主来主导、来发动，但是不排除有物业公司先去引导。就像早些年，很多小区要成立业主委员会，是物管公司来动员他们成立。假设有物业公司希望能够引进信托制去推广，请宋总给物业公司来出个建议，对于信托制，物业公司在今后是应该接纳，还是设计一些具体的条件才开始进行？比如说成都市把物业服务的信用评价，跟信托制的服务挂钩，会在这里面涉及一些什么新的参数或者是考评体系？请宋总来给我们解答。

宋敬达：要讲信托制是否能得到物业公司的认可，我觉得首先离不开现在物业管理发展的一个大背景，和行业现状的描述。随着房地产结构不断的调整，市场由增量向存量时代迁移，所以现在对物业管理的要求更高，也意味着物业管理行业今后一段时间内会处于稳步向前的区间。从近年来看，物业管理市场增长非常迅速，以2021年来说，百强物业管理企业的管理面积将近五千七百万平方米，十五年增长了十几倍，市场占有率也从原来的不到10%，现在占到了一半以上的区间，说明市场的集中度非常高。在此基础上，现在资本化在不断地导入物业行业，从2019年开始，物业上市企业越来越多。随着资本的不断导入，板块也不断扩大，现在大概有60家左右的物业公司已经上市，或者准备上市。对上市公司来讲，就更要求它的管理规范，透明公开。在这样的情况下，就具备了要求公开透明的一个大背景。

从事物的本质发展来看，也是一个“点、线、面”的发展过程，是一个逐步认知的过程。目前信托制主要是在成都进行发展，其他各地是零星反应，但是未来各地可能都会需要这种公开透明，能够自己做主的物业需求。所以对物业公司来说，对行业企业来说，信托制是未来的一种非常关键的选择。

从现在的实际情况来讲，物业行业涵盖面是比较大的，有专门做学校的，有专门做政府采购的，有专门做医院、做部队的，还有专门做住宅的，等等。我觉得，对行业的选择发展来说，根据各个公司实际情况，会有一个自己的研判。首先，最大需求可能就是做住宅的企业，并且现在有的企业是专门做街区式或者“三供一业”的，此类企业导入信托制可能更有利于未来的发展，更有利于得到认可。信托制的发展，一方面是靠企业自己的认知去发展；另外一方面，在现有的国情下，如果有政府力量的支撑或者推动，它的认可度、接受度，包括落地转化的实效性可能会更强。从我个人角度来讲，还是需要强有力的支撑，并且在法律基础建设与完善后，再进行进一步的推广。信托制的发展，可以用星星之火来形容，现在这把火已经点起来了，是否能够燎原，还得看大环境。

另外，刚才宋社长也提出，就物业行业现在的发展来说，成都市已经和物业服务企业的信用评价挂钩，但是对整个行业来说，物业管理是立足于城市的基本治理单元的，它是立足于社区，是与居民生活密切相关的。在此大背景下，建立物业服务信用评价体系十分有必要。并且现在对物业行业的监管跟评价其实已经做了不少。就北京来说，地方政府从街道角度有物业服务的定期监管，从主管部门包括建委、房管局也有定期的服务评价，每年也会要求物业服务企业公示等。现在各个部门从不同的角度有了一系列对物业服务信用的监管和综合评价体系，说实话，它更主要的作用是监督，但规范企业的行为，从提供服务得到认可的角度来说，还是要看企业自身。物业行业，特别是住宅的企业，“金杯银杯不如老百姓的口碑”，业主认可才是企业最大的信用与口碑。只有更加公开透明，才能得到业主认可，才能更好地促进行业的良性发展。

宋有兴：有一些数据，能够反映出整个四川省在社区治理的投入上，在全国都有非常明显的举措，包括历年在参与社区治理的项目当中的招投标，政府投入的资金在全国来说都是非常充裕的，领导也很重视。在刚才的讨论中我们了解到，小草公益这样的社工机构，有舒老师他们建立的一个实践根据地。如果说启动的资金和推广仍然由专业机构出人出力，物业公司来建议由政府给一部分的资金启动这件事，把它做成一种社会治理的政府采购。企业需要全面更新意识，去把自己透明化，做正当生意的人、正派的人总是希望这样干，对不对？但是现实的环境是，每个人都呼唤社会要公平，不要有贪污腐败，一到自己身上就闭嘴不讲了，轮到自己透明就不干了。聚焦在住宅的物业管理当中，很显然是物业公司既可以浑水摸鱼，也可以在透明当中赚取自己有尊严的酬金。当政府不出资的时候，物业公司是不是有可能自己出资，或者是建议其他的机构筹资（引入信托制）？物业公司在这部分有没有可能施展的空间，宋总有什么建议？

宋敬达：其实就像您刚才说的，从企业角度来说，首先挣钱是第一位的。但是因为这个行业的特殊性，怎么把钱能够公开透明、合理合法装到自己兜里，可能是决定今后这个企业发展壮大，是否能占领更多市场的先决条件。包括现在，政府对物业行业已经是逐步在规范各类的要求，包括每年的财务公示，包括新的《民法典》里面对物业服务企业每年的财务收支的要求等，都是规范物业企业要合理合法地去挣自己的利润。我认为这是一个发展趋势。

另外，从物业管理行业的发展现状看，行业归集度，每年是逐步增强的。现在百强企业已经占到了整个行业规模的50%以上，作为头部企业，除了自己的地产开发的项目以外，如果要向外走，靠什么市场化去拼搏、去竞争？肯定会需要一种能够自己认可的，同时客户或者业主也认可的机制，所以信托制是一个非常好的选择。对这个选择如何去认可，如何去把这个工具运用好，或者说是把这个平台用好，需要未来双方形成共识的一个积累的过程。我跟舒老师也认识很长时间了，从2019年了解到信托制这个概念到现在，跟整个物业行业40年的时间相比，信托制的时间还是短。要转变这个意识，无论是转变客户群体的意识，还是转变现有管理单位的意识，肯定都需要一段时间。所以，我觉得现在还是要先把面铺开，逐步地去寻求更大的发展空间。

舒可心：我想补充一点。我和陈剑军老师，以及中国人民大学的李丁老师，一直在研究制度特征，就是制度为什么会选择包干制和酬金制。我们的结论是：包干制是物业公司独赢的，物业公司能够在短期内获得结余，并且结余归己，所以物业公司会主动地选择包干制，业主们都是被动的；酬金制是对业主委员会有利，注意，因为业主委员会能够进入到管理层，至少能够满足到他为业主做事的这种习惯，所以业主委员会选出来以后，就更容易选择酬金制。当然有一些业主委员会跟物业公司商量，给他们（委员）一人十万元，物业公司继续包干制，这样的业委会，就不在我们讨论的范围内。一些愿意做事的业主委员会，他们会选择酬金制。但是不管是业主委员会主导，还是物业公司主导，都没有获得业主们的信任，所以在我们看来，物业管理纠纷是，谁管钱业主跟谁过不去，并不是业主和物业公司过不去。

成都大量的小区公共收益都归业委会管，所以这个小区是有两个矛盾——就物业管理事务，业主和物业公司之间有矛盾；就小区公共收益的管理，业主和业委会之间有矛盾。而公共资源、公共资产的信托化管理后，透明就没矛盾。要让三分之二的业主参加，一半的业主同意导入信托制，是非常困难的。也就是说，如果你让市场自己选择，不会选择信托制，市场的主体要么选择包干制，要么选择酬金制，因此就必须是党建引领，必须是精英政治。

其实西方的信托制也不是老百姓的选择。英国的信托制就是精英选择，他们认为信托制是对社会最佳的制度，对老百姓最好，对公司也最好，拿到合理的永恒的报酬。业主信任你了，你就走不了，也不会走。信托制的特征是并不要求物业公司以业主满意度为目标，而是以业主信任度为目标。因为大家都出钱，没有谁满意，但是只要你获得信任，就可以在这小区长时间待下去，只不过你笨一点就少拿点工资，对不对？

未完待续

……

本文为《现代物业》杂志主办的城市沙龙《物业服务企业信用监管与社会评价》内容节选（中）

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